Avis commenté : Cour de cassation, 3ème chambre civile, 12 décembre 2024, n°24-70.007.
La troisième chambre civile de la Cour de Cassation, dans un avis en date du 12 décembre 2024, prend position sur le contenu que doit avoir une mise en demeure dans le cadre de la mise en œuvre de l’article 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.
Pour mémoire, cet article instaure une procédure accélérée au fond dans le domaine du recouvrement des charges de copropriété, permettant au syndicat des copropriétaires de recouvrer non seulement les charges impayées, mais également d’obtenir le paiement des provisions sur charges non encore exigibles, mais d’ores et déjà arrêtées dans le budget prévisionnel régulièrement voté par l’assemblée générale.
Aux termes de l’article 19-2, ces provisions deviennent immédiatement exigibles trente jours après une mise en demeure du copropriétaire débiteur restée infructueuse (délai courant au lendemain de la première présentation du courrier de mise en demeure).
Dans l’avis, ici commenté, la Cour de Cassation était interrogée sur l’obligation de distinguer, au sein de cette mise en demeure, les demandes portant sur les charges échues déjà exigibles de celles portant sur les provisions à venir au titre des appels de fonds ultérieurs.
L’avocat général Sturlèse estimait indispensable que :
« Le copropriétaire interpellé [puisse] aisément pouvoir prendre la mesure exacte de l’injonction qui lui est faite, pour lui permettre d’identifier clairement la réponse appropriée attendue, selon le texte, dans le délai requis ».
En considérant que la mise en demeure doit différencier le montant des sommes dues au titre des échéances passées et le montant des sommes à échoir, l’avocat général adopte une position particulièrement stricte, dont la méconnaissance est susceptible d’entraîner l’irrecevabilité de la procédure accélérée au fond subséquente.
L’avis de la Cour de Cassation suit celui de son avocat général, en considérant que :
« La mise en demeure visée à l'article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l'exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget, à peine d'irrecevabilité de la demande présentée devant le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond sur le fondement de ce texte ».
Conseil : Dans la rédaction des lettres de mises en demeure aux copropriétaires débiteurs, la prudence commande de ventiler le plus précisément possible les sommes réclamées au titre des charges déjà échues de celles qui, appelées au titre du budget prévisionnel et non-encore exigibles, pourront être réclamées en application de l’article 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.
